ბოლო ორი წლის განმავლობაში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა, ამას სტატისტიკის სამსახურის მიერ გამოქვეყნებული მონაცემებიც ცხადყოფს, რომლის მიხედვითაც მიმდინარე წელს უძრავი ქონების ფასების ინდექსის წლიურმა ზრდამ 10%-ს გადააჭარბა, ხოლო, 2020 წლის გასაშუალოებულ მაჩვენებელს 25%-ით აღემატება.

ამასვე ცხადყოფს მშენებლობებისთვის გაცემული ნებართვების რაოდენობა, რომელიც 2022 წელს თითქმის 8%-ით არის გაზრდილი, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ამ სტატისტიკური მონაცემების ფონზე სულ უფრო აქტუალური ხდება უძრავ ქონებაში ინვესტირებისა და კაპიტალდაბანდების საკითხი. პროცესში აქტიურად არის ჩართული თავად დეველოპერული კომპანიების გარკვეული ნაწილიც და სარეკლამო კამპანიებისა თუ კიდევ სხვა  ბერკეტების გამოყენებით, ცდილობენ რაც შეიძლება მეტი ფიზიკური და იურიდიული პირი მოიზიდონ და დააინტერესონ საკუთარ პროექტებში ინვესტირებით, ცხადია, მაღალი სარგებლის მიღების დაპირებით.

ასეთი რეკლამები ბევრი გხვდება როგორც სატელევიზიო, ისე ინტერნეტ სივრცეში. იმ დეველოპერული კომპანიებს შორის, ვინც აგრესიული სარეკლამო კამპანიების საშუალებით მოუწოდებს საზოგადოებას ინვესტირება განახორციელონ მათ ჰოლდინგებში,  დღემდე რეპუტაციულად გამართული ისეთი ცნობილი კომპანიებიც გხვდებიან, როგორიცაა GURU HOLDINGI, ანაგი დეველოპმენტი, ORBI GROUP-ი და სხვ

„ბანკები და ფინანსები“ დაინტერესდა უძრავი ქონების სექტორში ინვესტირების ჭარბი ნაკადები ხომ არ ქმნის საფრთხეს ინვესტორებისთვის და ბაზარზე ხომ არ არსებობს ე.წ. ბუშტის ეფექტის გაჩენის რისკები. ამ კითხვით ეკონომისტებს მივმართეთ. როგორც, ეკონომისტი და აფბა-ს ვიცე-პრეზიდენტი პაატა ბაირახტარი, მიიჩნევს ინტერესი ცალსახად მოთხოვნის ზრდას უკავშირდება, თუმცა მოთხოვნის ერთჯერადობიდან გამომდინარე რისკები ნამდვილად არსებობს.

„უძრავი ქონების მიმართ ინტერესი გასაგებია, იმდენად, რამდენადაც უძრავი ქონების ფასი ბოლო ორი წლის განმავლობაში მზარდია. როგორც გასაყიდი, ისე იჯარის მიმართულებით. ეს, რა თქმა უნდა, დამოკიდებულია იმ ერთჯერად მოთხოვნაზე, რომელიც რუსეთის ფედერაციის მხრიდან მიგრანტების ნაკადმა გამოიწვია. თუმცა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ როგორც ყოველთვის მოთხოვნის მრუდი ცვალებადია, მით უფრო როდესაც ეს მოთხოვნის ზრდა ერთჯერადი ფაქტორით არის განპირობებული და ეს მოთხოვნა მილევადია.

მილევადობის ნიშნები კი უკვე სახეზე გვაქვს, მაგალითად თუ საზღვრის კვეთის მონაცემებს შევხედავთ, მიმდინარე წლის პირველ კვარტალში საქართველოში რუსეთის 298 285 მოქალაქე შემოვიდა, ხოლო იმავე პერიოდში, რუსეთის 300 000-ზე მეტმა მოქალაქემ დატოვა ქვეყანა. თვალსაჩინოებისთვის მაგალითად ვიზიტორების ეს ნაკადი მხოლოდ 7%-ით აღემატება 2019 წლის იმავე მონაცემებს და ალბათ დამეთანხმებით, რომ მაშინ არანაირი დიდი მოთხოვნა არ გვქონდა უძრავ ქონებაზე. ორი სიტყვით, რომ ვთქვათ დღეს უძრავ ქონებაზე გვაქვს გარკვეულწილად აჟიოტაჟური მოთხოვნა. აჟიოტაჟურ მოთხოვნას კი როგორც წესი მალე მინელება ახასიათებს.

ახლა, თქვენს კითხვას რომ ვუპასუხო რისკებთან დაკავშირებით, გეტყვით, რომ ცხადია, ნებისმიერ ბაზარზე ინვესტირებას ახლავს თან რისკები. ეს რისკები კი გაცილებით უფრო იზრდება, თუ ინვესტირებას იმ ბაზარზე განვიხილავთ, სადაც სპეკულაციურად გაზრდილი ფასები გხვდება. თუმცა, მოდით უფრო განვმარტოთ რისკების შინაარსი და ამ ფონზე მოვლენების თეორიული განვითარების შესაძლებლობასაც გავადევნოთ თვალი.

დღეს უძრავ ქონებაში ინვესტირება მომგებიანია, იმდენად რამდენადაც ფასები მზარდია როგორც ქირაზე, ისე სარეალიზაციო. შესაბამისად, ადამიანები უძრავ ქონებას კომერციული მიზნით იძენენ და მიიჩნევენ, რომ ჩადებულ ინვესტიციას იჯარის საშუალებით ამოიღებენ. ამავდროულად, აქტივის ლიკვიდობაც, თავის მხრივ, მაღალია და ნებისმიერ დროს შეძლებენ ინვესტიციის უკან ამოღებას. მაგრამ ამ მსჯელობაში აუცილებლად გასათვალისწინებელია ისიც, რომ  როგორც უკვე ვახსენეთ, დღეს არსებული ფასი დიდწილად გაზრდილ მოთხოვნაზეა დამოკიდებული და მოთხოვნის შემცირებასთან ერთად (რისი ნიშნებიც უკვე სახეზეა, და რასაც ბაზრის ექსპერტები გარდუვალად პროგნოზირებენ) ფასებიც დაეცემა. მაგალითად, სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებს თუ შევხედავთ, ფართებზე ფასის ზრდის ტემპი უკვე შენელების ტრენდს აჩვენებს, რაც ზემოთ ნახსენები პარამეტრების გათვალისწინებით, სავსებით ლოგიკურია.

ინდექსის საერთო ვარდნა, ცხადია, გადაეცემა იჯარის ფასებსაც, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის ადამიანები ვისაც უძრავი ქონება კომერციული მიზნით აქვს შეძენილი სულ უფრო და უფრო ნაკლებ სარგებელს მიიღებს იჯარიდან. ეს, თავის მხრივ, ჩადებული ინვესტიციის გათვლილ დროში უკან ამოღებას მნიშვნელოვნად გაართულებს. ადამიანები ვინც უძრავი ქონება კომერციული მიზნით შეიძინეს, დაიწყებენ ამ აქტივების მოშორებას, თუმცა ბაზარზე შემცირებული მოთხოვნის ფონზე, ამას სარფიანად ვეღარ მოახერხებენ. აქტივების მოშორების ეს მცდელობა, თავის მხრივ კიდევ უფრო გაზრდის მიწოდებას ბაზარზე და დაბალი მოთხოვნის გამო, ეს ფასებს კიდევ უფრო დააგდებს.

ეს სქემა ცხადია იმ დეველოპერულ კომპანიებსაც შეეხებათ, რომლებიც საზოგადოებას აქტიურად მოუწოდებენ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისკენ.

მეორე და არანაკლებ საინტერესო და საყურადღებო საკითხია თავად ის პირობები, რასაც კომპანიები სთავაზობენ მომხმარებელს. თუ ამ პირობათა უმრავლესობასაც კარგად გავაანალიზებთ, იოლად მივხვდებით, რომ არცთუ ისე სარფიანი და კომერციულად მიმზიდველი შემოთავაზებებია.

მაგალითად კომპანია ORBI მომხმარებელს სთავაზობს მინიმუმ 1.4 მლნ ინვესტირებას და სანაცვლოდ მხოლოდ წელიწადში 400 000 სარგებელს ჰპირდება. გამოდის რომ მხოლოდ საწყისი ინვესტიციის ამოსაღებად, თითქმის 4 წელი დაგჭირდებათ.

თანაც არ დაგავიწყდეთ, რომ ეს მხოლოდ პროექტის დასრულების შემდეგ. როდის დასრულდება პროექტი და ამ პერიოდისთვის ამ ბაზარზე რა მდგომარეობა იქნება, არსებულ პოლიტ-ეკონომიკურ გარემოში, ამის განჭვრეტა არავის შეუძლია. ორი სიტყვით, საკმაოდ რისკიანი საინვესტიციო პირობებია.

შედარებისთვის, იგივე რაოდენობის თანხა, მაგალითად, სახელმწიფო ფასიან ქაღალდებში რომ განათავსოთ (რომელიც ერთ-ერთი ყველაზე დაბალრისკიანი ფასიანი ქაღალდია მსოფლიოში), არსებული მდგომარეობით, თქვენ წელიწადში ამ თანხის 10%-ს მიიღებთ სარგებლის სახით.

ეს სარგებელი კიდევ უფრო მაღალია, თუ თქვენ ამ მოცულობის თანხას მაგალითად რომელიმე კომერციული ბანკის სადეპოზიტო სერტიფიკატებში განათავსებთ. ასეთ შემთხვევაში თქვენ ზემოთ ხსენებულ ORBI GROUP-ის შემოთავაზების, თითქმის ნახევარს მიიღებთ და თანაც ყოველგვარი ლოდინის გარეშე. საგულისხმოა ისიც, რომ ეს ინვესტიციაც გაცილებით უფრო დაბალრისკიანია, ვიდრე რომელიმე ტურბულენტურ ბაზარზე ინვესტირება, განსაკუთრებით კი  გრძელვადიანი ინვესტირება“, – ამბობს ბაირახტარი.

წყარო: BFM.GE


მსგავსი სიახლეები

დაგვიმეგობრდი

Advertisement